Dopad koronavirové krize na coworkingová centra

Před krizí byla coworking centra na vzestupu. Vznikala i v menších městech naší republiky a vypadalo to, že brzy budou na každém rohu. Jak se v posledních dvou letech coworking vyvíjel a jak tento segment trhu dopadla pandemie Covid-19? Přečtěte si shrnutí od Lenky Šindelářové, MRICS , která se dlouhodobě věnuje analýzám nejen českého realitního trhu v mezinárodních realitních poradenských společnostech a je členkou RICS.

Coworking centra a jejich expanze

Coworkingová centra byla v posledních dvou letech tahounem poptávky po kancelářích v Evropě, Českou republiku nevyjímaje. Byl to jeden z nejdynamičtěji expandujících segmentů, podle mezinárodních průzkumů BNP Paribas Real Estate dosáhla v letech 2017 až 2019 čistá realizovaná poptávka ze strany provozovatelů coworkingových center v 25 městech Evropy až téměř 3 miliónů metrů čtverečných.

V Londýně, evropské mecce coworkingu v tomto období dosáhl jejich podíl až 14 % na čisté realizované poptávce. Firmy viděly v coworkingových centrech a nabídce jejich služeb možnost flexibility. Kreativní a otevřené prostředí coworkingu, jim pomáhalo nalákat a udržet talenty.

Pro developery a investory představovala tato centra možnost jak zatraktivnit kancelářskou budovu pro další nájemce, a to navíc s benefitem v podobě možnosti expanze za flexibilních podmínek. Hovořilo se o tom, že větší administrativní budovy by měly nabídnout až cca. 10 % ploch pro flex office či cowork, tak aby byl nalezen správný balanc nabídky tohoto benefitu a případné rizikovosti s ohledem na nepředvídatelnost cash flow konceptu.

Dopady pandemie Covid-19

S nástupem pandemie koronaviru v Evropě, USA a celém světě se rázem ocitla města, realitní trhy a s nimi coworkingová centra v bezprecedentní situaci. Ta otestovala a v následujících letech ještě dále ověří viabilitu sdílených kanceláří.

Zatímco finanční a ekonomická krize z let 2008/2009 stála u zrodu coworkingu, kdy spontánně začala vznikat centra, kam se přesouvali freelanceři a nově vznikající startupy, s vypuknutím pandemie a následnými vládními opatřeními se coworkingová centra vyprázdnila. Lidé se přesunuli na home office.

Podle globálního průzkumu SocialWorkspaces mezi hlavní obavy uživatelů coworking prostor patřil strach sdílet kanceláře s cizími lidmi, neochota cestovat hromadnou dopravou do center měst, to vše vedle obav z ekonomických dopadů na vlastní business. Operátoři se tak potýkají s propady obsazenosti, jako přímý okamžitý důsledek pandemie a na ni reagujících omezení.

Pandemie a opatření sociálního distancování se nejvíce a nejdříve dotkla center, která závisela z velké části na cash flow z organizace eventů, které se zcela zastavily. V rámci českého trhu toto hlavně postihlo lokální menší provozovatele, kteří měly na eventech postaven business plán.

Dopad na jednotlivá centra velmi závisí na jejich profilaci, členské základně a typu nabízených služeb. Kromě eventů, pak centra zaměřená na freelancery hlásila nejrychleší a nejprudší propad obsazenosti. A naopak po uvolnění opatření se tento segment členů podle operátorů nejrychleji vrací. V dlouhodobějším horizontu může dojít opět k propadu u této skupiny, s tím, jak bude méně venture a seed kapitálu volného k investování do startupů vlivem zhoršené ekonomické situace.

Centra, která měla větší klienty ze sektorů hospitality, cestování, letecké dopravy byla rovněž více postižena následky koronavirové krize. Což se nejvíce dotklo coworků u evropských letišť, kde se naráz zastavil provoz na několik měsíců. Nabídka virtuálních kanceláří pak naopak nebyla přirozeně dotčena téměř vůbec.

U nabídky kanceláří byla a je patrná nejistota firem ohledně dalšího vývoje. Společnosti odsouvají plány na expanzi, případně se chtějí upsat na menší plochu či kratší dobu a toto vše se u coworků projeví rychleji než u klasických kanceláří díky možnosti krátkodobých flexibilních pronájmů.

Výzvy a příležitosti v postkoronavirové době

Coworkingová centra na českém a středoevropském trhu, jsou ve specifické situaci. Velká centra mezinárodních provozovatelů, která zahájila v nedávné době provoz, ještě využívají období nájemních prázdnin, které u dlouhodobých pronájmů může přesahovat i rok. To jim usnadňuje přežití při nedávném nenadálém výpadku cash flow.

Viabilitu konceptu ukáží výsledky center až v následujících dvou až třech letech. Také centra, která za sebou mají silnou developerskou skupinu, která považuje nabídku flex office za přidanou hodnotu pro nájemce svých nemovitostí jsou ve výhodě a lze předpokládat, že propad poptávky ustojí.

Nyní je relativně brzy na vyhodnocení všech dopadů koronavirové krize na coworkingová centra a sdílené kanceláře. Je ovšem jasné, že jsou v nelehké situaci: jejich příjmy se propadají a jejich náklady na hrazení nájmu a služeb jsou dlouhodobě fixovány. Lze předpokládat, že dojde k oslabení a přehodnocení expanze. Některá menší centra budou muset zavřít a dojde ke konsolidaci trhu. Výhodu budou mít silní hráči s investory s ekvitou za zády.

Nové příležitosti

Současná situace, ale nepřináší jen problémy, ale i výzvy pro adaptaci center na nový ,new normal’ po koroně a také příležitosti. Coworky půjdou více online, ať již s nabídkou služeb tak budováním komunity. Současný model, co nejvyšší zahuštěnosti prostor s minimalizací metrů na jednoho člena bude muset být přehodnocen pod vlivem politiky sociálního distancování.

To se ovšem opět projeví na poklesu příjmů. Vybavení center bude nutno stavět vysoce flexibilně, tak aby se daly prostory uzpůsobit výrazným výkyvům poptávky, jako například zvýšit podíl kanceláří na úkor open space zóny nebo lounge či zasedaček případně z větší zasedačky vytvořit několik menších a podobně.

Firmy, které budou více zaměstnancům nabízet home office a budou minimalizovat své vlastní kancelářské prostory, ale nebudou chtít přijít o možnost osobní interakce mezi zaměstnanci a možnost týmových porad, brainstormingů budou moci využít nabídky zasedacích místností coworking center pro tyto účely.

Změny preferencí uživatelů kanceláří, nárůst využívání home office i po skončení pandemie, menší ochota cestovat do administrativních komplexů v centrech měst, to vše bude nahrávat nabídce patřičných coworkingových prostor a sdílených kanceláří blíže bydlišti uživatelů v rezidenčních oblastech.

Coworking centra rovněž mohou profitovat z nižší ochoty firem se upisovat k dlouhodobým pronájmům za současné nejisté ekonomické situace. Jak již bylo zmíněno výše, plný rozsah dopadů koronavirové krize na sektor coworkingových center a sdílených kanceláří bude zjevný až s odstupem doby. Jedno je jisté, že éra masivní expanze je u konce a coworking centra se budou muset adaptovat na novou situaci a očekávání uživatelů. Změny se zde projeví rychleji a výrazněji než u klasických kanceláří.

Autorkou textu je Lenka Šindelářová. 


Lenka Šindelářová

Je zodpovědná za strategické realitní poradenství a poradenství pro developerské projekty, průzkum a analýzy trhu od roku 2016 v BNP Paribas Real Estate. Podílí se na rozvoji oceňování a investičního poradenství a dalších realitních služeb. Působí i jako Business Development Director.

Mezi lety 2010 až 2016 Lenka působila jako vedoucí týmu Consulting & Research v mezinárodní poradenské společnosti DTZ/Cusman & Wakefield. Během své kariéry pracovala na četných projektech včetně strategií pro remodeling nákupních center, studií proveditelnosti pro projekty ve všech segmentech realitního trhu, studií pro nejefektivnější využití komerčních nemovitostí nebo poradenství pro korporátní nájemce a četných analýz realitního trhu. Má také zkušenosti s oceňováním.

Mezi její významné klienty patřily společnosti jako Kaufland, Metro Properties, CA Immo, Immofinanz, Heitman, Penta Investments, HB Reavis a další.

Více podobných článků z rubriky Business & architektura:

Trend Report 2020: Dekádu růstu ukončil koronavirus

Čeští architekti v době přicházející krize I.

Jak na PR a marketing v architektuře

Každý týden články ARCHIZOOM
do Vašeho mailu.
Registrujte se

NAHORU